Die Wertquote bestimmt den rechnerischen Anteil einer Stockwerkeinheit an der gesamten Liegenschaft. Sie beeinflusst insbesondere die Verteilung gemeinschaftlicher Kosten und spielt bei bestimmten Beschlüssen eine wichtige Rolle. Ein höherer Anteil bedeutet jedoch nicht automatisch mehr Kopfstimmen.
Was bezeichnet die Wertquote?
Die Wertquote drückt den Anteil einer Stockwerkeinheit am Wert des Grundstücks beziehungsweise der gesamten Liegenschaft aus. Der Begründungsakt hält sie als Bruch mit einem gemeinsamen Nenner fest, beispielsweise als 85/1000. Anschliessend übernimmt das Grundbuch diese Angabe.
Die Wertquote entspricht nicht dem aktuellen Marktwert einer Wohnung. Veränderungen der Immobilienpreise oder eine neue Küche verändern sie deshalb nicht automatisch. Sie beschreibt vielmehr das dauerhafte Verhältnis der einzelnen Einheiten innerhalb der Gemeinschaft.
Wie entsteht die Wertquote?
Das Gesetz schreibt keine bestimmte Berechnungsmethode vor. Fachpersonen berücksichtigen häufig folgende Merkmale:
- Wohn- oder Nutzfläche
- Lage innerhalb des Gebäudes
- Stockwerk und Ausrichtung
- Besonnung und Aussicht
- Raumhöhe und Grundriss
- Nebenräume und ausschliessliche Nutzungsrechte
- dauerhafte Immissionen oder Nutzungseinschränkungen
Persönliche Ausbauten und leicht veränderbare Einrichtungen fliessen normalerweise nicht ein. Die Eigentümer:innen sollten die Wertquoten bereits bei der Begründung sorgfältig festlegen, da eine spätere Anpassung einen erheblichen Aufwand verursacht.
Welche Rolle spielt die Wertquote bei Abstimmungen?
Beim einfachen Mehr zählt grundsätzlich die Kopfstimme. Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer verfügt über eine Stimme – unabhängig von der Anzahl gehaltener Einheiten oder der Höhe der Wertquote. Das Reglement kann davon abweichende Regeln enthalten.
Für wichtige Entscheidungen verlangt das Gesetz dagegen ein qualifiziertes Mehr. Dann müssen sowohl die Mehrheit aller Eigentümer:innen als auch mehr als die Hälfte sämtlicher Wertquoten zustimmen.
Das qualifizierte Mehr gilt insbesondere für:
- wichtigere Verwaltungshandlungen
- nützliche bauliche Massnahmen, die den Wert oder die Gebrauchsfähigkeit erhöhen
- den Erlass oder die Änderung des Reglements
- weitere Geschäfte, für die Gesetz oder Reglement dieses Mehr vorsehen
Die doppelte Mehrheit schützt sowohl die zahlenmässige Mehrheit als auch Eigentümer:innen mit einem grossen wirtschaftlichen Anteil.
Wann ist die Versammlung beschlussfähig?
Die Beschlussfähigkeit darf nicht mit dem qualifizierten Mehr verwechselt werden. Eine Stockwerkeigentümerversammlung kann grundsätzlich Beschlüsse fassen, wenn mindestens die Hälfte aller Eigentümer:innen anwesend oder vertreten ist und diese Personen gleichzeitig mindestens die Hälfte der Wertquoten vertreten.
Erreicht die Versammlung dieses Quorum nicht, kann die Verwaltung eine zweite Versammlung einberufen. Für diese gelten reduzierte Anforderungen. Das Reglement kann ergänzende Vorgaben enthalten. Der HEV Schweiz erläutert die verschiedenen Mehrheiten und Voraussetzungen anhand praktischer Beispiele.
Welche Beschlüsse verlangen Einstimmigkeit?
Besonders weitreichende Entscheidungen benötigen grundsätzlich die Zustimmung sämtlicher Eigentümer:innen. Dazu gehören insbesondere:
- luxuriöse bauliche Massnahmen
- eine grundlegende Änderung des Zwecks der Liegenschaft
- Verfügungen über das gemeinschaftliche Grundstück als Ganzes
Bei luxuriösen Massnahmen kennt das Gesetz eine Ausnahme: Eine qualifizierte Mehrheit kann das Projekt gegen den Willen einzelner Eigentümer:innen durchführen, wenn es deren Nutzung nicht dauerhaft beeinträchtigt und die zustimmenden Eigentümer:innen sämtliche Kosten der ablehnenden Parteien übernehmen.
Wie verteilt die Gemeinschaft Kosten und Erträge?
Die Eigentümer:innen tragen gemeinschaftliche Kosten und Lasten grundsätzlich im Verhältnis ihrer Wertquoten. Dazu gehören beispielsweise:
- Verwaltung und Versicherungen
- Unterhalt gemeinschaftlicher Gebäudeteile
- Reparaturen und Sanierungen
- Einlagen in den Erneuerungsfonds
Das Reglement kann für einzelne Kostenarten andere Verteilschlüssel festlegen. Verbrauchsabhängige Ausgaben lassen sich beispielsweise nach dem tatsächlichen Verbrauch verteilen. Dient eine gemeinschaftliche Anlage einzelnen Einheiten objektiv nicht oder nur in sehr geringem Umfang, muss die Gemeinschaft dies bei der Kostenverteilung berücksichtigen.
Erträge aus gemeinschaftlichen Teilen, etwa aus der Vermietung von Parkplätzen oder einer Abwartswohnung, schreibt die Gemeinschaft häufig der laufenden Rechnung oder dem Erneuerungsfonds gut. Entscheidet sie sich für eine Ausschüttung, richtet sich diese ohne abweichende Regelung grundsätzlich nach den Wertquoten.
Kann die Gemeinschaft Wertquoten ändern?
Eine Änderung benötigt die Zustimmung aller unmittelbar betroffenen Eigentümer:innen und die Genehmigung der Stockwerkeigentümerversammlung. Zudem muss die Gemeinschaft die Anpassung öffentlich beurkunden und im Grundbuch nachführen.
Ein Gericht kann eine Korrektur unter engen Voraussetzungen anordnen, beispielsweise wenn die ursprüngliche Festlegung fehlerhaft war oder bauliche Veränderungen die bisherigen Quoten unrichtig gemacht haben. Die Notariate des Kantons Zürich empfehlen deshalb, die Angemessenheit der Wertquote bereits vor dem Kauf einer Einheit zu prüfen.
AMW unterstützt Gemeinschaften bei der professionellen Verwaltung von Stockwerk- und Miteigentum.