Verkauf

Der Verkauf von Wohneigentum ist Vertrauenssache und bedarf viel Fingerspitzengefühl. Die AMW Treuhand & Immobilien AG ist ihr gut vernetzter Partner und unsere Mitarbeiter verfügen über die erforderlichen Marktkenntnisse um ihre Immobilie zum bestmöglichen Preis zu verkaufen. Wir begleiten Sie durch den gesamten Verkaufsprozess und informieren Sie stets transparent über den Verlauf der Vermarktungsaktivitäten. Zählen Sie dabei auf unsere Flexibilität und absolute Diskretion.

Aufgaben im Verkaufsprozess

• Ermittlung des Marktwertes/Schätzung der Liegenschaft
• Erstellung einer aussagekräftigen Verkaufsdokumentation
• Vermarktung über direkte und indirekte Kanäle
• Organisation von Besichtigungen
• Erstellung des Kaufvertrages
• Vertretung oder Begleitung bei der Eigentumsübertragung
• Überwachung der Zahlungsmodalitäten
• Abwicklung steuerrechtlicher Angelegenheiten (Grundstückgewinnsteuer)

Bei Renditeobjekten gibt es unterschiedliche Faktoren die zu einem Verkaufsentscheid führen können. Steht eine teure Sanierung und damit grosse Investitionen an oder geht es um eine Portfoliobereinigung? Planen Sie einen Verkauf aufgrund erbrechtlicher Überlegungen? Nehmen Sie uns als Partner mit ins Boot und unsere Mitarbeiter erarbeiten in enger Zusammenarbeit mit Ihnen die ideale Lösung für Sie. Ist die ideale Lösung der Verkauf der Immobilie, so übernehmen wir für Sie die gesamte Verkaufsabwicklung. Engagiert aber immer mit der notwendigen Diskretion finden wir dank unserem Branchennetzwerk zeitnahe einen Käufer.

Aufgaben im Verkaufsprozess

• Potentialanalyse des Objekts im Falle von anstehenden Sanierungen
• Abklärung erbrechtlich relevanter Sachverhalte
• Gründung einer Familien-Immobiliengesellschaft
• Ermittlung des Marktwertes/Schätzung der Liegenschaft
• Erstellung einer aussagekräftigen Verkaufsdokumentation
• Vermarktung über direkte und indirekte Kanäle
• Organisation von Besichtigungen
• Erstellung des Kaufvertrages
• Vertretung oder Begleitung bei der Eigentumsübertragung
• Überwachung der Zahlungsmodalitäten
• Abwicklung steuerrechtlicher Angelegenheiten (Grundstückgewinnsteuer)

Bei der Vermarktung von Neubauten unterstützen wir Sie mit eigenen Projektanalysen und unterbreiten Ihnen Vorschläge für einen bestmöglichen Verkaufserfolg. Wir setzen dabei auf das bewährte Instrument der SWOT-Analyse um für den Erfolg unterstützende und hemmende Faktoren frühzeitig erkennen zu können und daraus Massnahmen abzuleiten.

Aufgaben im Verkaufsprozess

• Projektbeurteilung
• SWOT-Analyse
• Massnahmenplanung
• Ermittlung des Marktwertes der Verkaufsobjekte
• Erstellung einer aussagekräftigen Verkaufsdokumentation
• Vermarktung über direkte und indirekte Kanäle
• Organisation von Besichtigungen
• Erstellung der Kaufverträge
• Vertretung oder Begleitung bei den Eigentumsübertragungen
• Überwachung der Zahlungsmodalitäten
• Abwicklung steuerrechtlicher Angelegenheiten (Grundstückgewinnsteuer)

Als Immobilienbesitzer trifft man ab dem Erwerb bis zum Verkauf der Liegenschaft auf verschiedene Steuerarten. Mieterträge, ja selbst die eigene Nutzung von Liegenschaften sind steuerbar. Für Besitzer von mehreren Liegenschaften, könnte das Halten der Immobilien über eine Kapitalgesellschaft aufgrund der sinkenden Gewinnsteuersätze und der privilegierten Dividendenbesteuerung prüfenswert sein.

Erwerb

Nebst der Handänderungssteuer kann beim Erwerb von optierten Liegenschaften auch die Mehrwertsteuer eine Rolle spielen.

• Handänderungssteuer

Bei der Handänderungssteuer handelt es sich um eine Rechtsverkehrssteuer, die in den meisten Kantonen anfällt. Sie besteuert den Übergang des dinglichen Rechts an Grundstücken. Grundstücke gem. Art. 655 ZGB sind Liegenschaften, selbständige und dauernde Rechte (z.B. Baurecht), Bergwerke und Miteigentumsanteile an Grundstücken. Die Besteuerung erfolgt unabhängig von Gewinn und Verlust.In der Regel bildet der Kaufpreis die Bemessungsgrundlage. Unter Nahestehenden wird der Steuerwert herangezogen, sofern dieser höher als der Kaufpreis ist.

Die Kantone können dabei selbst bestimmen unter welchen Voraussetzungen eine Steuerbefreiung angezeigt ist. Dies kann z.B. ein geringer Kaufpreis sein, eine Ersatzbeschaffung, ein Eigentumsübergang bei Erbgang etc.

• Mehrwertsteuer

Die Übertragung einer Liegenschaft ist von der Mehrwertsteuer ausgenommen. Es gibt jedoch die Möglichkeit zu optieren, dies aber nur wenn der Käufer die Liegenschaft nicht ausschliesslich für private Zwecke verwendet. Steuerbar wird beim Verkauf der Verkaufspreis ohne Wert des Bodens.

Verkauf

Der Verkauf einer Liegenschaft zieht, sofern ein Gewinn erzielt wird, ebenfalls Steuerfolgen nach sich. Hält eine natürliche Person Liegenschaften im Geschäftsvermögen, so fällt im Verkaufsfall nebst den Steuern zusätzlich noch die AHV an. Je nach Kanton werden die Grundstückgewinne unterschiedliche besteuert.

• Monistisches System

Beim monistischen System unterliegen neben den Gewinnen aus der Veräusserung von Privatvermögen auch die sog. Wertzuwachsgewinne auf Geschäftsliegenschaften der Grundstückgewinnsteuer. Im monistischen System sind somit Grundstückgewinne im Geschäftsbereich nur insoweit der allgemeinen Einkommens- und Gewinnsteuer unterworfen, als diese wieder eingebrachte Abschreibungen darstellen.

Das monistische System gilt in den Kantonen BE, BL, BS, JU, NW, SZ, TI, UR, ZH.

• Dualistisches System

Beim dualistischen System werden nur die Gewinne aus der Veräusserung von Liegenschaften des Privatvermögens mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst. Liegenschaftsgewinne des Geschäftsvermögens (auch juristische Personen) fallen dagegen in die Einkommens- oder Gewinnsteuer.

Das dualistische System gilt in den Kantonen AG, AI, AR, FR, GE, GL, GR, LU, NE, OW, SG, SH, SO, VD, VS, ZG, spezielle Regelung TG

Laufende Besteuerung

Die eigene Nutzung von Liegenschaften sowie die Mieterträge sind steuerbar. Natürliche Personen die Liegenschaften im Geschäftsvermögen halten, müssen auf den laufenden Liegenschaftserträgen zusätzlich die AHV abrechnen.

• Einkommenssteuer

Der Eigenmietwert als Prozentsatz des Steuerwertes wird bei der Eigennutzung dem steuerbaren Einkommen zugerechnet. Schuldzinsen und Unterhaltskosten, die der Werterhaltung dienen können dabei in Abzug gebracht werden. Wertvermehrende Investitionen können bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten geltend gemacht werden.

• Vermögenssteuer

Der Steuerwert basiert auf einer amtlichen Schätzung. Dieser Wert liegt in der Regel weit unter dem Verkehrswert.

Der Steuerwert der Liegenschaft ist in der Steuererklärung als Vermögen zu deklarieren. Schulden wie zum Beispiel eine Hypothek, können in der Vermögenssteuer in Abzug gebracht werden.

Immobilienbewertungen werden aus unterschiedlichen Gründen durchgeführt. Bei privaten Eigentumsbesitzern z.B. weil ein Verkauf geplant ist oder erbrechtliche Fragen geklärt werden sollen. Bei Immobiliengesellschaften oder Unternehmen mit Immobilienbesitz in der Regel aufgrund wirtschaftlicher Überlegungen oder aufgrund von Unternehmensentwicklungen, beispielsweise infolge einer geplanten Übernahmen oder einer Anpassung der Unternehmensstrategie.

Bewertungsmethoden

• Vergleichswertmethode
  Vergleich von Immobilientransaktionen auf dem Markt, kritisch bei dieser Methode ist, ob ausreichend Datenmaterial vorhanden ist.
• Hedonisches Verfahren
  Güter, z.B. Immobilien werden dabei in die einzelnen nutzenstiftenden Eigenschaften aufgeteilt und bewertet, z.B. Sonnenlicht, oder Anzahl Badezimmer. Veränderungen exogener Natur wie Lärm oder Luftverschmutzung, die während der Nutzungsdauer der Güter eintreten, können mit der hedonischen Bewertungsmethode somit individuell abgebildet werden.
• Kapitalisierte Einkommen
  Statisch – Kapitalisierung eines Nachhaltigen Einkommens
  Dynamisch – DCF (Discounted Cash Flow)

Weitere Informationen finden Sie über die nachfolgenden Links:

• Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband SIV: Verzeichnis aller Schätzer des Verbands
• Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer SEK/SVIT: Verzeichnis aller Bewertungsexperten
• Hauseigentümerverband Schweiz HEV: Führt Expertenschätzungen sowie auch hedonische Schätzungen durch

Eine öffentliche Beurkundung ist die Aufzeichnung rechtsgeschäftlicher oder prozessrechtlicher Erklärungen oder rechtserheblicher Tatsachen in einem Dokument durch eine dazu örtlich und sachlich zuständige Urkundsperson in einer vorgeschriebenen Form und in einem vorgeschriebenen Verfahren.

Öffentliche Beurkundung

Ein Kaufvertrag für eine Immobilie oder ein Grundstück muss von allen beteiligten Parteien, also Käufer, Verkäufer und Notar unterzeichnet werden. Die Handänderung bzw. Eigentumsübertragung erfolgt erst mit dem Eintrag ins Grundbuch. Die Eintragung wird durch den Notar im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrags beim Grundbuchamt angemeldet.

Die öffentliche Beurkundung verfolgt mehrere Ziele: Der Wille der Vertragsparteien soll wahrheitsgetreu und unverfälscht festgehalten und die Parteien sollen vor Übereilung geschützt werden. Durch den Registereintrag im Grundbuch sollen zudem Dritte abgesichert werden, denn das Grundbuch geniesst öffentlichen Glauben – was hier drinsteht, gilt.

Wer Rechtsgeschäfte öffentlich beurkunden darf, ist kantonal geregelt. Deshalb existieren etwa freiberufliche Notare, Amtsnotare oder Amtsschreibereien.

Notariat

In Kantonen, in denen freie Notare tätig sind, kann in der Regel der Käufer den Notar auswählen. Verfügen Kantone über sogenannte Amtsnotare, müssen Sie sich an das dafür zuständige Amt wenden.

Die öffentliche Beurkundung als qualifizierte Form der Schriftlichkeit ist ein bundesrechtliches Institut. Die Rechtstraditionen dazu waren in der Schweiz jedoch nie einheitlich und bleiben bis heute dem kantonalen Recht vorbehalten.

Unterschieden werden das deutsch-rechtlich inspirierte staatlich organisierte Amtsnotariat und das römisch-rechtlich geprägten freiberuflich organisierte lateinischen Notariat.

In der Schweiz kennen die Kantone AG, BS, BL, BE, FR, GE, JU, NE, TI, UR, VD, VS das lateinische Notariat. Hier finden Sie eine Übersicht der Notare.

Das reine Amtsnotariat kennen die Kantone Zürich und Schaffhausen, die übrigen Kantone kennen gemischte Systeme, wobei in der Regel die Zuständigkeit nach Sachgebieten getrennt wird.