Die Stockwerk- und Miteigentümerversammlung bildet den gemeinsamen Willen der Eigentümer:innen. Sie entscheidet über Budget, Unterhalt, Verwaltung und die langfristige Entwicklung der Liegenschaft. Klare Zuständigkeiten und sauber vorbereitete Beschlüsse erleichtern die Zusammenarbeit.
Welche Aufgaben übernimmt die Versammlung?
Bei einer Stockwerkeigentümergemeinschaft bildet die Versammlung das zentrale gesetzliche Entscheidungsorgan. Sie behandelt alle Verwaltungsangelegenheiten, für die weder das Gesetz noch das Reglement die Verwaltung zuständig erklärt.
Zu ihren wichtigsten Aufgaben gehören:
- Jahresrechnung und Budget genehmigen
- Kosten unter den Eigentümer:innen verteilen
- Beiträge und Entnahmen des Erneuerungsfonds beschliessen
- Unterhalts- und Sanierungsmassnahmen genehmigen
- Verwaltung wählen, beaufsichtigen und abberufen
- einen Ausschuss oder eine delegierte Person einsetzen
- Versicherungen und weitere gemeinschaftliche Angelegenheiten regeln
Art. 712m ZGB hält die zentralen Befugnisse der Stockwerkeigentümerversammlung fest. Das Reglement ergänzt diese gesetzlichen Vorgaben und regelt häufig die Einberufung, die Vertretung, die Abstimmungen und die Zuständigkeiten im Detail.
Bei gewöhnlichem Miteigentum kennt das Gesetz keine vergleichbare Versammlung als eigenständiges Organ. Die Miteigentümer:innen entscheiden nach den gesetzlichen Bestimmungen über das Miteigentum und nach einer allfälligen Nutzungs- und Verwaltungsordnung.
Wie fasst die Versammlung gültige Beschlüsse?
Die Verwaltung beruft die Stockwerkeigentümerversammlung üblicherweise mindestens einmal pro Jahr ein. Sie verschickt die Einladung, die Traktandenliste und die notwendigen Unterlagen rechtzeitig. Die Versammlung darf grundsätzlich nur über Geschäfte abstimmen, welche die Einladung korrekt ankündigt.
Welche Mehrheit ein Beschluss benötigt, hängt von seinem Inhalt ab. Für Budget, Jahresrechnung oder die Wahl der Verwaltung genügt normalerweise das einfache Mehr der anwesenden und vertretenen Eigentümer:innen. Wichtigere Verwaltungshandlungen oder bestimmte bauliche Massnahmen erfordern dagegen zusätzlich eine Mehrheit der Wertquoten. Besonders weitreichende Eingriffe können Einstimmigkeit verlangen.
Die persönliche Teilnahme ist nicht zwingend. Eigentümer:innen dürfen sich vertreten lassen, sofern sie die gesetzlichen und reglementarischen Vorgaben einhalten. Eine schriftliche Vollmacht verhindert Unklarheiten.
Auch ein schriftlicher Beschluss ohne Versammlung ist möglich. Nach der gesetzlichen Grundregel müssen ihm jedoch sämtliche Eigentümer:innen zustimmen. Das Reglement kann ergänzende Vorgaben enthalten.
Welche Aufgaben übernimmt der Ausschuss?
Die Stockwerkeigentümerversammlung kann freiwillig einen Ausschuss oder eine einzelne delegierte Person wählen. Vor allem grössere Gemeinschaften nutzen den Ausschuss als Bindeglied zwischen Eigentümerschaft und Verwaltung.
Der Ausschuss kann beispielsweise:
- Geschäfte für die Versammlung vorbereiten
- Offerten vergleichen und beurteilen
- Sanierungsprojekte begleiten
- die Jahresrechnung vorprüfen
- die Geschäftsführung der Verwaltung kontrollieren
- Anträge an die Versammlung formulieren
- die Kommunikation innerhalb der Gemeinschaft unterstützen
Das Gesetz erlaubt der Versammlung ausdrücklich, dem Ausschuss Verwaltungsaufgaben zu übertragen. Ohne ein klares Mandat besitzt er jedoch vor allem eine beratende und kontrollierende Funktion. Er darf weder eigenmächtig über grössere Ausgaben entscheiden noch Beschlüsse der Versammlung verändern.
Die Gemeinschaft sollte deshalb Aufgaben, Ausgabenkompetenzen, Berichterstattung und Amtsdauer schriftlich festlegen. Das Reglement oder der Wahlbeschluss bietet dafür den passenden Rahmen. Weitere Informationen zu den gesetzlichen Aufgaben bietet der HEV Winterthur.
Verwaltung und Ausschuss klar trennen
Die Verwaltung führt die laufenden Geschäfte, setzt die Beschlüsse der Versammlung um und vertritt die Gemeinschaft im Rahmen ihrer Befugnisse. Der Ausschuss begleitet und kontrolliert diese Arbeit. Er sollte die Verwaltung unterstützen, aber keine parallele Geschäftsführung aufbauen.
Eine klare Aufgabenteilung verhindert doppelte Arbeit, widersprüchliche Anweisungen und Kompetenzkonflikte. Besonders bei umfangreichen Sanierungen lohnt sich ein schriftlicher Projektauftrag mit Budget, Verantwortlichkeiten und regelmässiger Berichterstattung.
Weitere Informationen zur professionellen Verwaltung von Stockwerk- und Miteigentum finden Sie auf unserer Webseite. Lesen Sie dazu auch den Newsbeitrag mit Antonio Morrone, Co-Inhaber AMW Treuhand & Immobilien AG.