Ein Erneuerungsfonds hilft Stockwerkeigentümergemeinschaften, grössere Sanierungen langfristig zu finanzieren. Regelmässige Einlagen verteilen die Kosten über mehrere Jahre und reduzieren das Risiko hoher Sonderbeiträge für die einzelnen Eigentümer:innen.
Wofür dient ein Erneuerungsfonds?
Dach, Fassade, Heizung, Lift oder gemeinschaftliche Leitungen erreichen früher oder später das Ende ihrer Lebensdauer. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft kann die Kosten solcher Erneuerungen aus einem zweckgebundenen Fonds finanzieren.
Der Erneuerungsfonds entlastet die Eigentümer:innen, wenn umfangreiche Arbeiten anstehen. Gleichzeitig verhindert er, dass die Gemeinschaft notwendige Sanierungen aufschiebt, weil einzelne Mitglieder die kurzfristig anfallenden Kosten nicht tragen können.
Die Gemeinschaft sollte den Verwendungszweck im Reglement oder in einem Versammlungsbeschluss klar festhalten. Üblicherweise finanziert der Fonds grössere Instandsetzungen und Erneuerungen an gemeinschaftlichen Gebäudeteilen. Laufende Reparaturen und gewöhnliche Betriebskosten bezahlt die Gemeinschaft dagegen über die Jahresrechnung.
Wie richtet die Gemeinschaft den Fonds ein?
Das geltende Schweizer Recht schreibt keinen Erneuerungsfonds vor. Die Gemeinschaft kann ihn bereits im Begründungsakt oder im Reglement verankern. Sie kann ihn aber auch später durch einen Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung einführen.
Sofern das Reglement keine strengeren Vorgaben enthält, entscheidet die Versammlung grundsätzlich mit einfachem Mehr über die jährlichen Einlagen und über zweckkonforme Entnahmen. Erfordert die Einführung eine Reglementsänderung oder möchte die Gemeinschaft das Geld für einen anderen Zweck einsetzen, kann eine höhere Mehrheit notwendig sein.
Die Verwaltung sollte für den Fonds ein separates Konto im Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft führen. Eine Kollektivunterschrift erhöht die Sicherheit und verhindert, dass eine einzelne Person allein über das Guthaben verfügt.
Wem gehört das angesparte Geld?
Die einbezahlten Mittel gehören zum Verwaltungsvermögen der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Einzelne Eigentümer:innen können deshalb nicht frei über ihren rechnerischen Anteil verfügen.
Beim Verkauf einer Stockwerkeinheit besteht grundsätzlich kein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Beiträge. Das Guthaben bleibt im Fonds und kommt der neuen Eigentümerschaft zugute. Verkäufer:innen sollten den Stand des Erneuerungsfonds deshalb beim Festlegen des Kaufpreises berücksichtigen und im Kaufvertrag transparent ausweisen.
Kaufinteressierte sollten nicht nur auf die Höhe des Fonds achten. Ebenso wichtig sind der Zustand der Liegenschaft, bereits beschlossene Sanierungen und der erwartete Finanzbedarf. Ein hoher Kontostand bietet wenig Sicherheit, wenn gleichzeitig eine umfassende Fassaden- oder Heizungssanierung bevorsteht.
Wie hoch sollten die Einlagen sein?
Das Gesetz legt weder eine jährliche Beitragshöhe noch einen Mindestbestand fest. In der Praxis nennen Fachstellen unterschiedliche Richtwerte von ungefähr 0,4 bis 1 Prozent des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr. Ein fixer Prozentsatz berücksichtigt die konkrete Liegenschaft jedoch nur ungenügend.
Die Gemeinschaft sollte insbesondere folgende Faktoren einbeziehen:
- Alter und Zustand der Liegenschaft
- Lebensdauer der einzelnen Bauteile
- bereits ausgeführte Sanierungen
- energetischer Erneuerungsbedarf
- technische Anlagen wie Heizung oder Lift
- voraussichtliche Baukosten und Teuerung
- aktueller Bestand des Erneuerungsfonds
Ein langfristiger Werterhaltungs- oder Sanierungsplan liefert deshalb die bessere Grundlage. Der HEV Schweiz empfiehlt, den Plan regelmässig zu aktualisieren und die jährlichen Einlagen an den erwarteten Investitionen auszurichten.
Auch ein gut ausgestatteter Erneuerungsfonds ersetzt keine vorausschauende Unterhaltsplanung. Reicht das Guthaben für eine beschlossene Sanierung nicht aus, muss die Gemeinschaft zusätzliche Beiträge erheben oder eine Finanzierung organisieren.
AMW unterstützt Stockwerk- und Miteigentümergemeinschaften bei der Budgetierung, Unterhaltsplanung und Verwaltung des Erneuerungsfonds.