Beim Erwerb, während des Besitzes und beim Verkauf einer Immobilie entstehen unterschiedliche Steuerfolgen. Welche Steuern anfallen, hängt unter anderem vom Standort, von der Nutzung und davon ab, ob die Liegenschaft zum Privat- oder Geschäftsvermögen gehört.
Wer eine oder mehrere Immobilien besitzt, sollte die steuerlichen Auswirkungen langfristig betrachten. Auch das Halten von Liegenschaften über eine Kapitalgesellschaft kann prüfenswert sein. Eine Gesellschaft ist jedoch nicht automatisch günstiger: Neben Gewinn- und Kapitalsteuern müssen unter anderem die Besteuerung von Ausschüttungen, Finanzierung, Nachfolge und ein späterer Verkauf berücksichtigt werden.
Steuern beim Erwerb
Handänderungssteuer und Gebühren
Die Handänderungssteuer ist eine kantonale oder kommunale Rechtsverkehrssteuer. Sie knüpft an die Übertragung eines Grundstücks an und wird unabhängig davon erhoben, ob mit dem Geschäft ein Gewinn erzielt wird. Als Grundstücke gelten neben Liegenschaften auch selbstständige und dauernde Rechte wie Baurechte sowie Miteigentumsanteile.
Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis beziehungsweise ein höherer massgebender Verkehrswert. Ausnahmen und Steueraufschübe bestehen beispielsweise bei Erbschaften, Schenkungen, Umstrukturierungen oder Ersatzbeschaffungen. Die Regelungen unterscheiden sich stark nach Kanton. Im Kanton Zürich wird keine eigentliche Handänderungssteuer erhoben; es fallen jedoch Beurkundungs- und Grundbuchgebühren an. Eine Übersicht bietet die Eidgenössische Steuerverwaltung.
Mehrwertsteuer
Die Übertragung einer Liegenschaft ist grundsätzlich von der Mehrwertsteuer ausgenommen. Bei gewerblich genutzten Immobilien kann der Verkauf jedoch freiwillig der Mehrwertsteuer unterstellt werden. Eine solche Option ist ausgeschlossen, wenn der Käufer die Immobilie ausschliesslich für Wohnzwecke nutzt.
Bei einer Option wird der Wert des Bodens nicht in die Bemessungsgrundlage einbezogen. Die steuerliche Behandlung sollte bereits im Kaufvertrag klar geregelt werden, da sie auch den Vorsteuerabzug und spätere Nutzungsänderungen beeinflusst.
Laufende Besteuerung
Einkommen und Eigenmietwert
Mieterträge gehören bei natürlichen Personen zum steuerbaren Einkommen. Davon können grundsätzlich Schuldzinsen, werterhaltende Unterhaltskosten und weitere abzugsfähige Liegenschaftskosten abgezogen werden.
Bei selbst genutztem Wohneigentum wird bis Ende 2028 weiterhin der Eigenmietwert als Einkommen besteuert. Gleichzeitig bleiben die heutigen Abzüge für Unterhalt und Schuldzinsen grundsätzlich bestehen. Wertvermehrende Investitionen können nicht als Unterhaltskosten abgezogen werden, lassen sich bei einem späteren Verkauf jedoch in der Regel als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigen.
Am 1. Januar 2029 tritt die Reform der Wohneigentumsbesteuerung in Kraft. Dann entfällt der Eigenmietwert für selbst genutzte Erst- und Zweitliegenschaften. Gleichzeitig werden die Abzugsmöglichkeiten eingeschränkt: Unterhaltskosten für selbst genutztes Wohneigentum können nicht mehr abgezogen werden und der Schuldzinsenabzug wird stark begrenzt. Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleibt der Unterhaltskostenabzug erhalten. Weitere Einzelheiten erläutert der Bundesrat zur Abschaffung des Eigenmietwerts.
Vermögens- und Liegenschaftssteuer
Natürliche Personen müssen Immobilien in der Steuererklärung als Vermögen deklarieren. Der Steuerwert wird kantonal unterschiedlich ermittelt und basiert je nach Kanton auf dem Verkehrs- oder Ertragswert beziehungsweise auf einer Kombination beider Werte. Nachgewiesene Schulden wie Hypotheken werden bei der Berechnung des Reinvermögens berücksichtigt.
Einige Kantone und Gemeinden erheben zusätzlich eine jährliche Liegenschaftssteuer. Diese wird grundsätzlich auf dem Bruttowert der Immobilie berechnet, ohne die darauf lastenden Schulden abzuziehen. Im Kanton Zürich besteht keine solche Liegenschaftssteuer.
Steuern beim Verkauf
Beim Verkauf einer Immobilie wird ein erzielter Grundstückgewinn kantonal besteuert. Der steuerbare Gewinn ergibt sich vereinfacht aus der Differenz zwischen Verkaufserlös und Anlagekosten. Dazu zählen insbesondere der Erwerbspreis, wertvermehrende Investitionen und bestimmte mit Kauf und Verkauf verbundene Kosten. Häufig beeinflusst auch die Besitzdauer die Höhe der Steuer.
Bei der Besteuerung von Geschäftsliegenschaften unterscheiden die Kantone zwei Systeme:
- Monistisches System: Sämtliche Grundstückgewinne werden grundsätzlich mit einer besonderen Grundstückgewinnsteuer erfasst. Dieses System gilt in Zürich, Bern, Uri, Schwyz, Nidwalden, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Tessin und Jura.
- Dualistisches System: Die Grundstückgewinnsteuer erfasst Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien des Privatvermögens. Gewinne auf Geschäftsliegenschaften werden dagegen mit der ordentlichen Einkommens- oder Gewinnsteuer besteuert. Dieses System gilt grundsätzlich in den übrigen Kantonen; Genf kennt eine besondere Regelung.
Bei natürlichen Personen können Erträge und Verkaufsgewinne aus Geschäftsliegenschaften oder gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel zudem AHV-, IV- und EO-beitragspflichtig sein. Die Einordnung einer Immobilie als Privat- oder Geschäftsvermögen ist daher von erheblicher Bedeutung.
AMW unterstützt Sie bei der steuerlichen Planung rund um den Erwerb, den Besitz und den Verkauf von Immobilien.