Eine Immobilienbewertung schafft eine fundierte Grundlage für Verkauf, Finanzierung, Erbteilung oder strategische Entscheidungen. Welche Methode sich eignet, hängt vom Bewertungszweck, von der Immobilienart und von den verfügbaren Markt- und Objektdaten ab.
Was zeigt eine Immobilienbewertung?
Im Zentrum steht meistens der Marktwert. Er bezeichnet den geschätzten Betrag, den eine Immobilie am Bewertungsstichtag unter marktüblichen Bedingungen erzielen kann. Der tatsächliche Verkaufspreis kann davon abweichen.
Der amtliche Steuerwert und der Belehnungswert einer Bank verfolgen andere Zwecke und entsprechen deshalb nicht zwingend dem Marktwert.
Private Eigentümer:innen benötigen eine Bewertung beispielsweise bei:
- einem geplanten Verkauf oder Kauf
- einer Finanzierung oder Refinanzierung
- einer Erbschaft oder Schenkung
- einer Scheidung oder Vermögensaufteilung
- einer geplanten Sanierung
Unternehmen und Immobiliengesellschaften nutzen Bewertungen häufig für Bilanzierungen, Unternehmensübernahmen, Portfoliobereinigungen oder Investitionsentscheidungen.
Die wichtigsten Bewertungsmethoden
- Vergleichswertmethode: Der Wert wird aus tatsächlich erzielten Preisen möglichst ähnlicher Immobilien abgeleitet. Voraussetzung sind genügend aktuelle und aussagekräftige Transaktionsdaten.
- Hedonisches Verfahren: Dieses statistische Vergleichsverfahren bewertet einzelne Merkmale wie Lage, Wohnfläche, Baujahr, Zustand, Ausbaustandard, Aussicht oder Lärmbelastung. Das Objekt wird anschliessend mit einer umfangreichen Transaktionsdatenbank verglichen. Die Methode eignet sich besonders für standardisierte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.
- Realwert- oder Sachwertmethode: Der Wert ergibt sich im Wesentlichen aus dem Landwert und dem Zeitwert der baulichen Anlagen. Altersentwertung, Zustand und notwendige Investitionen werden berücksichtigt. Die Methode kann bei speziellen Immobilien oder zur Plausibilisierung anderer Bewertungen eingesetzt werden.
- Ertragswertmethode: Bei vermieteten Liegenschaften wird der nachhaltig erzielbare Nettoertrag mit einem angemessenen Zinssatz kapitalisiert. Deshalb eignet sich die Methode insbesondere für Mehrfamilienhäuser und andere Renditeobjekte.
- Discounted-Cashflow-Methode: Bei der DCF-Methode werden die erwarteten Einnahmen und Ausgaben für einzelne zukünftige Perioden prognostiziert und auf den Bewertungsstichtag abgezinst. So lassen sich Investitionen, Leerstände und schwankende Erträge differenziert berücksichtigen.
- Residualwertmethode: Bei Bauland oder Entwicklungsprojekten wird vom erwarteten Wert des fertiggestellten Projekts ausgegangen. Davon werden die Bau-, Planungs-, Finanzierungs- und Vermarktungskosten sowie eine angemessene Marge abgezogen.
Auch der HEV Schweiz unterscheidet zwischen Realwert-, Ertragswert-, Barwert- und Vergleichswertmethoden sowie hedonischen Modellen.
Welche Methode ist die richtige?
Keine Bewertungsmethode eignet sich gleich gut für jede Liegenschaft. Bei marktgängigen Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen stehen Vergleichsverfahren im Vordergrund. Bei Renditeimmobilien orientiert sich die Bewertung dagegen hauptsächlich an den erzielbaren Erträgen. Spezialimmobilien, Bauland oder Entwicklungsprojekte erfordern häufig zusätzliche Verfahren.
Auch die Qualität der Unterlagen und die Erfahrung der Fachperson beeinflussen das Ergebnis. Bei komplexen Eigentumsverhältnissen, Dienstbarkeiten, Baurechten oder erheblichen Sanierungsrisiken empfiehlt sich eine ausführliche Bewertung mit Besichtigung.
AMW unterstützt Sie beim Verkauf und bei der Marktwertermittlung Ihrer Immobilie.
Weiterführende Informationen: