Ein Immobilienkauf benötigt in der Schweiz eine öffentliche Beurkundung. Die Urkundsperson hält den Willen der Vertragsparteien rechtssicher fest und sorgt dafür, dass der Kaufvertrag die gesetzlichen Formvorschriften erfüllt. Eigentum erwirbt die Käuferschaft jedoch erst mit der Eintragung ins Grundbuch.
Was bedeutet öffentliche Beurkundung?
Bei einer öffentlichen Beurkundung hält eine staatlich ermächtigte Urkundsperson rechtserhebliche Erklärungen oder Tatsachen in einer Urkunde fest. Dabei folgt sie einem gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren.
Die Urkundsperson prüft die Identität der Beteiligten, klärt ihren tatsächlichen Willen und erläutert die rechtliche Bedeutung des Geschäfts. Anschliessend bestätigen die Parteien oder ihre gültig bevollmächtigten Vertretungen den Vertragsinhalt mit ihrer Unterschrift. Die Urkundsperson unterzeichnet die Urkunde ebenfalls und bestätigt damit die ordnungsgemässe Beurkundung.
Von einer einfachen Beglaubigung unterscheidet sich dieses Verfahren deutlich: Eine Beglaubigung bestätigt lediglich die Echtheit einer Unterschrift oder Kopie. Die öffentliche Beurkundung erfasst dagegen den Inhalt und den rechtsgeschäftlichen Willen der Parteien.
Warum braucht es die öffentliche Beurkundung?
Das Schweizer Recht schreibt die öffentliche Beurkundung für Kaufverträge über Grundstücke und Immobilien vor. Ohne diese Form entfaltet der Vertrag grundsätzlich keine rechtliche Wirkung.
Die Beurkundung erfüllt mehrere Aufgaben:
- Sie hält den Willen der Vertragsparteien eindeutig fest.
- Sie informiert die Beteiligten über die rechtlichen Folgen.
- Sie schützt vor übereilten Entscheidungen.
- Sie schafft eine verlässliche Grundlage für den Grundbucheintrag.
- Sie hilft, spätere Unklarheiten oder Streitigkeiten zu vermeiden.
Auch Vorverträge zu einem Grundstückskauf müssen grundsätzlich dieselbe Form erfüllen wie der spätere Kaufvertrag.
Wie läuft die Beurkundung ab?
Zunächst übermitteln Käufer- und Verkäuferschaft die notwendigen Angaben und Unterlagen an das zuständige Notariat. Dazu gehören unter anderem die Personalien, Angaben zum Grundstück, der Kaufpreis, die Zahlungsbedingungen, der Übergabetermin und bestehende Rechte oder Lasten.
Auf dieser Grundlage erstellt das Notariat den Vertragsentwurf. Die Parteien prüfen den Entwurf und klären offene Fragen. Beim Beurkundungstermin erläutert die Urkundsperson den Vertrag und hält den übereinstimmenden Willen der Beteiligten fest.
Nach der Unterzeichnung veranlasst das Notariat beziehungsweise die zuständige Stelle die Anmeldung beim Grundbuchamt. Erst der Grundbucheintrag überträgt das Eigentum auf die Käuferschaft. Die Beurkundung des Kaufvertrags allein genügt dafür nicht. Die Notariate des Kantons Zürich erläutern diesen Ablauf ausführlich.
Welche Bedeutung hat das Grundbuch?
Das Grundbuch dokumentiert insbesondere die Eigentumsverhältnisse, Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten und weitere Rechte an einem Grundstück. Gutgläubige Dritte dürfen sich grundsätzlich auf einen korrekten Grundbucheintrag verlassen.
Der Grundbucheintrag schafft deshalb Transparenz und Rechtssicherheit. Trotzdem empfiehlt es sich, den Grundbuchauszug vor einem Kauf sorgfältig zu prüfen. Wegrechte, Wohnrechte, Nutzniessungen oder Grundpfandrechte können die Nutzung und den Wert einer Liegenschaft wesentlich beeinflussen.
Wer darf öffentlich beurkunden?
Das Bundesrecht bestimmt, welche Rechtsgeschäfte eine öffentliche Beurkundung benötigen. Die Kantone regeln dagegen das Verfahren, die Zuständigkeiten und die Organisation des Notariats. In der Schweiz bestehen drei Grundmodelle:
- Amtsnotariat: Staatlich angestellte Urkundspersonen führen die Beurkundungen durch.
- Freies Notariat: Selbstständig tätige Notar:innen übernehmen die öffentliche Aufgabe.
- Gemischtes Notariat: Staatliche und freiberufliche Stellen teilen sich die Zuständigkeiten.
Der Kanton Zürich kennt ein Amtsnotariat. Für Grundstückgeschäfte ist das Notariat am Ort der Liegenschaftzuständig. In anderen Kantonen können die Parteien häufig eine freiberufliche Urkundsperson innerhalb der geltenden Zuständigkeitsregeln wählen.
Auch die Gebühren und die Kostentragung unterscheiden sich je nach Kanton. Deshalb sollten Käufer- und Verkäuferschaft die Zuständigkeit, den Ablauf und die voraussichtlichen Kosten frühzeitig klären.
AMW begleitet Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie und koordiniert die notwendigen Schritte mit den beteiligten Fachstellen.