Als Immobilienbesitzer trifft man ab dem Erwerb bis zum Verkauf der Liegenschaft auf verschiedene Steuerarten. Mieterträge, ja selbst die eigene Nutzung von Liegenschaften sind steuerbar. Für Besitzer von mehreren Liegenschaften, könnte das Halten der Immobilien über eine Kapitalgesellschaft aufgrund der sinkenden Gewinnsteuersätze und der privilegierten Dividendenbesteuerung prüfenswert sein.
Erwerb
Nebst der Handänderungssteuer kann beim Erwerb von optierten Liegenschaften auch die Mehrwertsteuer eine Rolle spielen.
Handänderungssteuer
Bei der Handänderungssteuer handelt es sich um eine Rechtsverkehrssteuer, die in den meisten Kantonen anfällt. Sie besteuert den Übergang des dinglichen Rechts an Grundstücken. Grundstücke gem. Art. 655 ZGB sind Liegenschaften, selbständige und dauernde Rechte (z.B. Baurecht), Bergwerke und Miteigentumsanteile an Grundstücken. Die Besteuerung erfolgt unabhängig von Gewinn und Verlust.
In der Regel bildet der Kaufpreis die Bemessungsgrundlage. Unter Nahestehenden wird der Steuerwert herangezogen, sofern dieser höher als der Kaufpreis ist.
Die Kantone können dabei selbst bestimmen unter welchen Voraussetzungen eine Steuerbefreiung angezeigt ist. Dies kann z.B. ein geringer Kaufpreis sein, eine Ersatzbeschaffung, ein Eigentumsübergang bei Erbgang etc.
Mehrwertsteuer
Die Übertragung einer Liegenschaft ist von der Mehrwertsteuer ausgenommen. Es gibt jedoch die Möglichkeit zu optieren, dies aber nur wenn der Käufer die Liegenschaft nicht ausschliesslich für private Zwecke verwendet. Steuerbar wird beim Verkauf der Verkaufspreis ohne Wert des Bodens.
Verkauf
Der Verkauf einer Liegenschaft zieht, sofern ein Gewinn erzielt wird, ebenfalls Steuerfolgen nach sich. Hält eine natürliche Person Liegenschaften im Geschäftsvermögen, so fällt im Verkaufsfall nebst den Steuern zusätzlich noch die AHV an. Je nach Kanton werden die Grundstückgewinne unterschiedliche besteuert.
Monistisches System
Beim monistischen System unterliegen neben den Gewinnen aus der Veräusserung von Privatvermögen auch die sog. Wertzuwachsgewinne auf Geschäftsliegenschaften der Grundstückgewinnsteuer. Im monistischen System sind somit Grundstückgewinne im Geschäftsbereich nur insoweit der allgemeinen Einkommens- und Gewinnsteuer unterworfen, als diese wieder eingebrachte Abschreibungen darstellen.
Das monistische System gilt in den Kantonen BE, BL, BS, JU, NW, SZ, TI, UR, ZH
Dualistisches System
Beim dualistischen System werden nur die Gewinne aus der Veräusserung von Liegenschaften des Privatvermögens mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst. Liegenschaftsgewinne des Geschäftsvermögens (auch juristische Personen) fallen dagegen in die Einkommens- oder Gewinnsteuer.
Das dualistische System gilt in den Kantonen AG, AI, AR, FR, GE, GL, GR, LU, NE, OW, SG, SH, SO, VD, VS, ZG, spezielle Regelung TG
Laufende Besteuerung
Die eigene Nutzung von Liegenschaften sowie die Mieterträge sind steuerbar. Natürliche Personen die Liegenschaften im Geschäftsvermögen halten, müssen auf den laufenden Liegenschaftserträgen zusätzlich die AHV abrechnen.
Einkommenssteuer
Der Eigenmietwert als Prozentsatz des Steuerwertes wird bei der Eigennutzung dem steuerbaren Einkommen zugerechnet. Schuldzinsen und Unterhaltskosten, die der Werterhaltung dienen können dabei in Abzug gebracht werden. Wertvermehrende Investitionen können bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten geltend gemacht werden.
Vermögenssteuer
Der Steuerwert basiert auf einer amtlichen Schätzung. Dieser Wert liegt in der Regel weit unter dem Verkehrswert.
Der Steuerwert der Liegenschaft ist in der Steuererklärung als Vermögen zu deklarieren. Schulden wie zum Beispiel eine Hypothek, können in der Vermögenssteuer in Abzug gebracht werden.