Der Wohnungsmarkt Schweiz bleibt angespannt. Laut Bundesamt für Wohnungswesen hat die Knappheit 2025 und im ersten Halbjahr 2026 weiter zugenommen. Besonders betroffen ist der Grossraum Zürich. Was bedeutet das für Eigentümer:innen und Investor:innen?
Die Zahl der Haushalte wächst schneller als das Wohnungsangebot. Besonders schwierig ist die Suche für Haushalte mit tiefer und zunehmend auch mittlerer Kaufkraft. Neben Zürich sind die Zentralschweiz und verschiedene Bergregionen stark betroffen.
Die Ursachen gehen über die Zuwanderung hinaus: Neben dem Bevölkerungswachstum beeinflussen auch steigende Einkommen die Nachfrage und die Mietpreise. Wer mehr verdient, kann mehr für Wohnraum ausgeben. Bei knappem Angebot erhöht dies den Preisdruck.
Wohnungsangebot: Neubau allein genügt nicht
Entscheidend ist, wie viel zusätzlicher Wohnraum tatsächlich entsteht. Rund 18 Prozent der 2025 neu erstellten Wohnungen waren Ersatzneubauten. Da dabei bestehende Wohnungen wegfallen, ist der Nettozuwachs kleiner als die Zahl der Neubauwohnungen.
Gleichzeitig wird Bauland knapper. In den untersuchten Regionen sank der Anteil unbebauter Bauzonen zwischen 2012 und 2022 von 9,9 auf 6,9 Prozent. Damit gewinnt die Verdichtung an Bedeutung. Für Eigentümer lohnt sich die Prüfung, ob Aufstockungen, Ausnützungsreserven oder Ersatzneubauten auf ihrem Grundstück möglich und wirtschaftlich sinnvoll sind.
Ab 2027 mehr Wohnungen – aber keine rasche Entspannung
Seit 2024 nehmen Baugesuche und Baubewilligungen zu. Deshalb könnte der Wohnungsbestand ab 2027 wieder stärker wachsen. Für 2026 erwartet der Bund jedoch weiterhin einen zu geringen Zuwachs. Auch danach zeichnet sich keine schnelle Entspannung ab.
Bestandsmieten und Neuvermietungen unterscheiden
Bei bestehenden Mietverhältnissen rechnet das BWO 2026 aufgrund tiefer Zinsen und geringer Inflation mit weitgehend stabilen Mieten. Bei Neuvermietungen werden dagegen weitere Mietsteigerungen erwartet.
Für die Bewertung einer Renditeliegenschaft ist diese Unterscheidung zentral: Aktuelle Angebotsmieten lassen sich nicht pauschal auf bestehende Mietverträge übertragen. Massgebend sind die tatsächlich erzielbaren Erträge und die mietrechtlichen Rahmenbedingungen.
Vier Kennzahlen für Eigentümer und Investoren
Immobilienmärkte sind lokal geprägt. Wer ein Anlageobjekt beurteilt, sollte deshalb insbesondere folgende Kennzahlen auf Gemeinde- und Regionsebene prüfen:
- Leerwohnungsquote: Wie knapp ist das Angebot vor Ort?
- Haushaltsentwicklung: Wie verändern sich Zahl und Struktur der Haushalte?
- Bautätigkeit: Welche bewilligten und geplanten Projekte erweitern das Angebot?
- Marktmieten: Welche Mieten sind bei Neuvermietungen realistisch erzielbar?
Gerade im Grossraum Zürich kann die hohe Nachfrage das Leerstandsrisiko reduzieren. Sie rechtfertigt jedoch keine überhöhten Ertragserwartungen. Zustand, Sanierungsbedarf, Lage, Finanzierungskosten und Kapitalisierungssatz bleiben für eine fundierte Bewertung entscheidend.
Immobilienkompetenz bei AMW
Ob Kauf, Verkauf oder Vermietung: Marktkennzahlen liefern Orientierung. Entscheidend bleibt die Analyse des konkreten Objekts und seines Umfelds.
AMW Treuhand & Immobilien AG begleitet Eigentümer und Investoren bei der Vermietung und beim Verkauf sowie bei wirtschaftlichen und steuerlichen Fragen rund um Immobilien.